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京明年11新项目将入市 商业市场进一步去中心化
来源: | 作者:business-98 | 发布时间: 2016-12-18 | 293 次浏览 | 分享到:
2015年11个新增项目预计将入市,预计整体租金涨幅将进一步收窄。2014年四季度新入市项目均来自非核心区域,致使本地商业市场进一步呈现去中心化趋势。纵观全年零售市场,购物中心逐渐主导零售实体市场,传统百货业生存艰难备受挑战。
 2015年11个新增项目预计将入市,预计整体租金涨幅将进一步收窄。2014年四季度新入市项目均来自非核心区域,致使本地商业市场进一步呈现去中心化趋势。纵观全年零售市场,购物中心逐渐主导零售实体市场,传统百货业生存艰难备受挑战。
2015年预计11个新项目入市 租金涨幅将下降
2014年,除王府井、西单、三里屯等核心商业区租金依然坚挺外,由于外围和新入市项目租金普遍偏低,致使北京零售市场总体租金水平不高。根据第一太平戴维斯数据表明,2015年11个新增项目预计将入市,新项目的空置面积预计将给明年全市整体出租率带来下行压力,预计整体租金涨幅将进一步收窄。
虽然大量新项目入市,但由于多数项目由具有运营经验且零售商资源丰富的业主运营,从而取得较高预租率,全市中高端购物中心的出租率环比仅下降0.4个百分点至95.1%,同比上升1.3个百分点。西单、三里屯、王府井仍为租金最贵的商圈,平均首层租金为1500-2500每平方米每月。
在第一太平戴维斯北京研究与顾问咨询部高级经理董月看来,尽管多数新项目取得较高出租率,但部分位于非核心区域的业主依然要在租金上予以妥协并辅之以其他激励措施来吸引合适的租户,致使全市租金增长乏力。第四季度,北京中高端购物中心首层平均租金环比仅增长0.6%,至902.6元每平方米每月,同比上涨2%,系2010年以来的最低涨幅。
商业市场进一步呈去中心化趋势
2014年第四季度入市的5个新购物中心——通州万达广场、荟聚-西红门购物中心、鸿坤广场购物中心、龙湖•长楹天街与房山绿地缤纷城,均来自非核心区域,共为市场带来78万平方米新增面积。新入市项目均来自非核心区域,致使本地商业市场进一步呈现去中心化趋势。
据RET睿意德统计,2014年集中商业供应达125万平方米,新增商业用房供应就主要集中在大兴、朝阳、昌平、丰台、通州等区域;从成交来看,昌平、朝阳、海淀、大兴等区域是成交相对活跃的区域,其中,昌平区以21.19万平方米取代朝阳区居首,房山、昌平、门头沟、顺义、密云等区成交增幅显著。热销商业用房楼盘全部位于郊区,其中有8个在近郊。2015年预计有14个集中商业开业,新增供应量将达130万平方米,主要集中在丰台、朝阳、通州三区,总体开业体量相当于7个西单大悦城。
2014年第四季度入市的2个项目—京通罗斯福广场和万达广场的体量几乎是之前通州集中商业存量的一倍,通州区域商业物业成交全市占比居所有行政区首位。紧随通州之后的是大兴,龙湖时代天街等一批高端商业项目的入市使得大兴区商业存量激增,成交占比达到14%。
购物中心逐渐主导零售实体市场,新增百货商场日益稀少且现有项目经营状况备受挑战。第一太平戴维斯北京研究与顾问咨询部高级经理董月表示,截至2014年底,北京中高端商业总存量达到约1,000万平方米,其中购物中心占66%。
有业内专家分析,随着经济发展进入新常态,预计今年CPI涨幅将维持在2%左右,最高不超过3%,而新一年CPI涨幅目标也将有所下调。但从国内城市发展和消费水平来看,北京以其巨大的商业吸纳量及零售总额的基础,依然成为零售商初次进入中国的首选城市。
在移动互联的大数据时代,购物中心日趋多元化将不仅仅承载零售功能,更强调业态和服务的丰富度、深度和体验性。北京的购物中心将慢慢融入到目标消费群的生活,成为生活场所,满足人们社交、聚会、教育乃至鉴赏等多维度的复合需求。
北京和美商业地产运营机构总裁穆健玮表示,情景化体验业态、儿童类业态、休闲化业态、智能化业态,出现混搭,购物中心体验立体化、移动化、社交化是大趋势,技术含量投入是购物中心吸引顾客的焦点。
亚太商业不动产学院院长朱凌波预测,2015年体验式会出现这些变化:一是购物、自然、网络虚拟生活三位一体结合;二是跨界。很多业态品牌都是单一的运营模式,这一模式将会出现跨界合作,如咖啡店与书店、自行车的结合,还有主题体验,如高尔夫主题、怀旧主题咖啡厅的出现。